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La società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio

La società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio è un utile mezzo di protezione patrimoniale che può offrire numerosi vantaggi.
Società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio

La società semplice immobiliare rappresenta un mezzo strategico per la tutela del patrimonio familiare in Italia, offrendo specifici vantaggi e particolarità fiscali.

Tradizionalmente, la gestione degli immobili, specialmente quelli utilizzati per scopi industriali, avviene attraverso società commerciali come le S.r.l., che si occupano della gestione immobiliare. Tuttavia, in certi contesti, questo modello può non essere l’opzione più vantaggiosa.

La soluzione alternativa può essere la società semplice immobiliare. Questa società può garantire alcuni vantaggi. In primis, minore complessità burocratica, che permette una gestione più snella. In secondo luogo, elevata flessibilità nella gestione del patrimonio, permettendo adattamenti rapidi e personalizzati. Infine, benefici fiscali significativi, che possono ottimizzare il carico fiscale globale della famiglia o dell’impresa.

Ma come funziona la società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio?

Analizziamo insieme i suoi aspetti più significativi.

Contattaci per valutare se nel tuo caso specifico conviene aprire una società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio e per pianificare la tua strategia fiscale.

Che cos’è e come nasce la società semplice immobiliare

La società semplice immobiliare non svolge attività commerciali e si dedica esclusivamente alla detenzione di beni immobili. Funziona efficacemente come una “cassaforte” per proteggere e amministrare il patrimonio immobiliare, sia esso legato all’impresa o alla sfera familiare.

Questa struttura si presenta quindi come una scelta prudente per chi cerca un modo efficiente e vantaggioso per gestire i propri beni.

Creare una società semplice immobiliare offre diversi benefici. Questa forma societaria è particolarmente utile per la pianificazione ereditaria, poiché può semplificare molte delle complessità associate alla proprietà condivisa di immobili.

Inoltre, spesso, i costi di gestione di una società semplice sono significativamente più bassi rispetto ad altre forme societarie, sia in termini legali che fiscali.

Fino al 1995, le società semplici erano comunemente adoperate per detenere beni e segregare patrimoni senza la necessità di registrarsi al Registro Imprese.

Nonostante fosse controverso, queste società venivano spesso utilizzate per il puro godimento degli immobili, funzionando essenzialmente come una “cassaforte” per il patrimonio familiare.

Con il tempo, l’uso di società commerciali esclusivamente dedicate alla gestione del patrimonio immobiliare si è diffuso notevolmente, ma non sempre con il favore dell‘Agenzia delle Entrate, che ha introdotto normative fiscali penalizzanti per le cosiddette “società di comodo”.

Negli anni, è stato riconosciuto il valore delle società semplici immobiliari dedicate esclusivamente alla gestione non commerciale dei beni. Questa attività di puro godimento è stata infine legittimata da una sentenza del Tribunale di Roma del 2016, che ha stabilito che solo la società semplice può svolgere attività non commerciale, a differenza di altre forme societarie come le s.a.s., le s.n.c., o le s.r.l.

È quindi diventato possibile costituire società semplici con l’unico scopo di godere degli immobili.

Società semplice immobiliare e vantaggi

La società semplice immobiliare può far conseguire tanti vantaggi.

Vantaggi strutturali

Partendo dalla forma societaria, la società semplice possiede piena capacità giuridica e può detenere qualsiasi tipo di bene, inclusa la possibilità di agire come holding.

Essa offre un efficace meccanismo per aggregare ricchezze di diversi individui, risultando particolarmente vantaggiosa per i conferimenti da parte di persone fisiche. Questa società permette di superare le problematiche legate alla comproprietà immobiliare, come le dispute su divisioni, e facilita notevolmente la pianificazione successoria.

Le quote di una società semplice immobiliare, inoltre, possono essere detenute da entità straniere, un aspetto di grande rilievo nella pianificazione fiscale internazionale. La presenza di un socio estero può proteggere gli investimenti dagli attacchi dei creditori del proprietario e aiuta a evitare la tassazione del reddito della società ai fini IRPEF grazie alla trasparenza fiscale.

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali, la società semplice immobiliare deve limitarsi alla locazione di immobili a lungo termine senza fornire servizi aggiuntivi. La gestione di appartamenti “vacanza” con servizi supplementari, ad esempio, qualificherebbe l’attività come commerciale, escludendo tali benefici.

Vantaggi gestionali e flessibilità

La società semplice immobiliare offre anche vantaggi gestionali, principalmente dovuti ai bassi costi operativi. Ad esempio, non è necessario mantenere libri sociali o redigere e depositare bilanci annuali. Questo si traduce in significativi risparmi sui costi di gestione. Inoltre, a differenza delle società di capitali, è possibile fare conferimenti senza necessità di perizie, semplificando ulteriormente il processo.

La società semplice immobiliare permette una grande flessibilità nella definizione delle regole gestionali, che possono essere adattate alle specifiche esigenze dei soci. Per esempio, è possibile stabilire un obbligo di permanenza fino al termine naturale della società o, viceversa, prevedere un diritto di recesso a discrezione del singolo socio, dopo un periodo di permanenza minimo. Le modalità di liquidazione delle quote sociali possono essere concordate liberamente, in denaro o in natura, permettendo al socio di ritirare il proprio apporto in base ai risultati economici dell’attività. Questa flessibilità contrasta con la rigidità tipica delle società di capitali, rendendo la società semplice simile a un fondo immobiliare aperto.

Inoltre, le regole operative della società semplice sono altamente semplificate. È possibile, ad esempio, che l’amministrazione sia affidata a un solo socio. Nonostante ciò, si possono stabilire clausole che richiedano l’autorizzazione degli altri soci per operazioni significative, come l’acquisto o la vendita di immobili o operazioni che superino una certa soglia finanziaria. È importante notare che la responsabilità dei soci può essere limitata alla loro quota, mentre l’amministratore che agisce in nome e per conto della società rimane illimitatamente responsabile. Per mitigare questa responsabilità, è possibile nominare una società di capitali come socio, consentendo così al capofamiglia di gestire o godere delle rendite del patrimonio familiare.

La flessibilità della disciplina si estende anche ai trasferimenti delle quote sociali. È possibile stabilire un divieto di cessione, oppure permettere la cessione liberamente, con la possibilità di includere clausole di prelazione o gradimento per gli altri soci. Inoltre, può essere previsto che la cessione delle quote sia consentita solo a favore di discendenti o congiunti.

La società semplice immobiliare offre notevoli vantaggi in termini di flessibilità anche per la gestione delle successioni. Le normative permettono di definire che, alla morte di un socio, si possa optare per la liquidazione della sua quota agli eredi, oppure decidere per lo scioglimento o la prosecuzione dell’attività. È possibile stabilire che la liquidazione della quota sia a carico della società, facilitando così la trasmissione compatta del patrimonio e prevenendo il suo frazionamento tra più eredi, ai quali verranno assegnate le quote sociali.

Passiamo adesso all’aspetto più interessante della disciplina, quello relativo ai vantaggi fiscali!

Vantaggi fiscali

Passando ai vantaggi fiscali, il legislatore offre alle società semplici la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza fiscale realizzata. Considerando che i redditi delle società semplici sono tassati direttamente ai soci, come previsto all’articolo 5, comma 1, TUIR, i soci possono sperimentare notevoli risparmi fiscali (26% contro fino al 43%).

Le società semplici sono escluse dalla disciplina delle società di comodo, offrendo tranquillità a chi gestisce beni immobili. Questa esclusione è vantaggiosa, dal momento che molte imprese faticano a superare il test di verifica richiesto dalla normativa, che confronta i ricavi effettivi con i ricavi presunti, basati su coefficienti legali applicati al patrimonio aziendale.

In particolare, la società semplice immobiliare si distingue per i suoi notevoli benefici fiscali.

Gli utili sono tassati direttamente ai soci secondo il principio della trasparenza fiscale.

Questo significa che anche per gli immobili non locati è necessario dichiarare la rendita catastale nel quadro RB del Modello Redditi delle società di persone, rendendo tale reddito imponibile per i soci.

Un vantaggio significativo emerge nel confronto con gli immobili gestiti tramite s.r.l. Infatti, la vendita di immobili posseduti da una società semplice per oltre cinque anni non genera alcuna plusvalenza tassabile, a differenza di quanto accade se tali beni sono detenuti da una s.r.l., dove la vendita produce reddito d’impresa tassabile. Inoltre, le normative fiscali punitive che colpiscono le società di mero godimento non si applicano alla società semplice.

Altri benefici includono l’assenza di verifiche basate su parametri presuntivi per ricavi e volumi d’affari.

La facilità procedurale, la flessibilità gestionale e i vantaggi fiscali fanno della società semplice uno strumento efficace per la gestione e la trasmissione di patrimoni immobiliari e partecipazioni familiari.

Riassumiamo alcune caratteristiche peculiari della disciplina fiscale della società semplice immobiliare.

La società possiede unicamente un codice fiscale e non è tenuta ad avere una partita IVA. Non si applicano gli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA). La certificazione dei canoni di locazione può essere effettuata con una semplice ricevuta, evitando l’obbligo di fatturazione elettronica, un notevole vantaggio. Il reddito prodotto è classificato come reddito fondiario. Per gli immobili locati, si applica l’imposta di registro nella misura prevista per le persone fisiche, ovvero il 2%, come per l’imprenditore individuale secondo la Risoluzione del 20.10.2008, n. 390/E. La società mantiene lo status di sostituto d’imposta, ma questo non si estende alla distribuzione degli utili ai soci.

Reddito e società semplice immobiliare

La società semplice, essendo esclusa dall’attività commerciale per definizione, determina il suo reddito in base alle disposizioni dell’art. 6 del TUIR. Il reddito si calcola sommando i redditi di ogni categoria a cui appartengono i beni della società.

Per le società semplici immobiliari, il reddito si compone principalmente di redditi fondiari e redditi diversi di natura immobiliare.

I primi includono le rendite catastali di terreni e fabbricati e i redditi derivanti dalla locazione di questi beni. I secondi includono le plusvalenze dalla vendita di beni immobili. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni, la vendita non genera redditi imponibili, eccetto per le aree fabbricabili che sono sempre imponibili, a prescindere dalla durata del possesso.

Sottolineiamo che la società semplice non può svolgere di fatto un’attività commerciale.

In questa ipotesi, si violerebbe l’articolo 2249 c.c., portando a una riqualificazione del reddito come reddito di impresa, trasformando di fatto la società in una s.n.c. irregolare. Questo accade, per esempio, se l’oggetto sociale va oltre il semplice acquisto e godimento di beni immobili, includendo operazioni di cessione o attività commerciali legate agli immobili, come quelle turistico ricettive.

Le società semplici adottano il regime di trasparenza fiscale (art. 5 del TUIR).

Pertanto, i redditi sono attribuiti direttamente ai soci, proporzionalmente alla loro quota di partecipazione agli utili, indipendentemente dalla distribuzione effettiva. Inoltre, le quote di partecipazione si basano generalmente sul valore dei conferimenti, a meno che non siano diversamente specificate in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata. Se il valore dei conferimenti non è determinato, le quote si presumono uguali.

Il reddito imputato ai soci viene tassato secondo la quota di partecipazione agli utili. I soci pagano le imposte non come percettori diretti del reddito, ma in relazione all’incremento di valore che il loro investimento nella società genera. Le imposte applicabili sono l’IRPEF per le persone fisiche e la tassazione societaria per le società di capitali, sia nazionali che estere.

Secondo la prassi dell’Amministrazione finanziaria, i redditi di partecipazione imputati per trasparenza ai soci che non detengono la partecipazione in regime di impresa conservano la stessa natura dei redditi originari.

Conferimenti e imposte

Quando si effettua un conferimento nella società semplice, l’imposta di registro applicata è di 200 euro in forma fissa. Tuttavia, per i beni immobili il tributo è del 9% sul valore venale del bene, che richiede una perizia di stima per determinarne il valore esatto. Dopo la valutazione, eventuali debiti associati vengono sottratti per stabilire la base imponibile dell’imposta di registro.

Le aliquote possono variare in base alla natura di altri beni conferiti, con la base imponibile calcolata sul valore venale al netto dei debiti assunti dalla società.

Il conferimento di immobili posseduti in una società semplice comporta l’obbligo per il proprietario, se persona fisica, di pagare l’imposta di registro del 9% sul valore venale del bene, al netto di qualsiasi debito assunto dalla società. Questo costo fiscale deve essere attentamente valutato, considerando l’incidenza economica dell’operazione. Alternativamente, può essere più vantaggioso utilizzare la società semplice per acquisizioni future, evitando così le implicazioni fiscali del conferimento diretto.

La disciplina del “prezzo valore” prevista dall’art. 43 del DPR n. 131/86, che stabilisce la base imponibile per l’imposta di registro basata su valori catastali, non si applica ai conferimenti effettuati da società semplici, essendo riservata alle transazioni immobiliari in cui l’acquirente è una persona fisica non imprenditore.

Il conferimento di immobili in una società semplice può generare reddito imponibile per il conferente, ai sensi dell’art. 9, co. 5 del TUIR. Le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche ai conferimenti, con le plusvalenze da beni immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, o da terreni edificabili, soggette a tassazione. Invece, plusvalenze da beni posseduti per oltre cinque anni possono essere esenti, a seconda delle specifiche circostanze.

Importante sottolineare che l’operazione di conferimento può anche portare alla valorizzazione del patrimonio della società, che compensa le imposte indirette pagate sul conferimento.

Società semplice e immobili

I redditi prodotti da immobili di proprietà di una società semplice sono trattati fiscalmente come redditi fondiari secondo gli articoli 25 a 43 del TUIR.

Per gli immobili non locati, il reddito fondiario si basa sulla rendita catastale, incrementata del 5% come previsto dall’art. 3, co. 48 della Legge n. 662/96. Questa rendita va proporzionata in base ai giorni di possesso e alla percentuale di proprietà dell’immobile. L’articolo 41 del TUIR stabilisce che la rendita da dichiarare deve essere aumentata di un terzo per gli immobili mantenuti a disposizione.

L’articolo 8, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011 specifica che l’IMU sostituisce l’imposta sul reddito per i beni immobili non locati. Pertanto, per questi immobili, nel quadro RH si deve indicare la quota di reddito esente. Questa esenzione si applica solamente all’IRPEF, pertanto è valida solo per i soci persone fisiche non imprenditori. Per i soci soggetti all’IRES, come una SRL, questa esenzione non è applicabile e il reddito degli immobili non locati rimane imponibile.

Se la società semplice ha soci che operano in regime d’impresa, il beneficio dell’IMU non si estende a loro e il reddito corrispondente ai beni non locati influisce sul loro reddito complessivo.

Quando la società semplice detiene beni immobili concessi in locazione, il canone percepito è tassabile indipendentemente dalla presenza o meno dell’IMU. Il reddito è assegnato al socio in proporzione alla sua quota.

Ricordiamo che le società semplici non possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili, secondo l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011. Le società di persone, le società di capitali, gli enti non commerciali e commerciali sono esclusi da questo regime fiscale forfettario, come specificato dall’Agenzia delle Entrate.

Quando una società semplice detiene immobili locati, i relativi canoni di locazione sono soggetti a tassazione, a prescindere dall’applicazione dell’IMU sull’immobile stesso. La società attribuisce proporzionalmente il reddito ai soci, che sono tenuti a dichiararlo individualmente.

È importante sottolineare che le società semplici non possono beneficiare del regime della cedolare secca, come previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

La sublocazione di immobili da parte di una società semplice genera un reddito imponibile categorizzato come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, co. 1 lettera h) del TUIR. Tale reddito è calcolato come la differenza tra l’ammontare incassato dal sublocatore e le spese sostenute per il canone di locazione originale.

Scioglimento della società semplice

Relativamente allo scioglimento della società semplice, i proventi derivanti dalla vendita di immobili detenuti per oltre cinque anni (esclusi i terreni edificabili) e attribuiti ai soci non sono soggetti a tassazione, come confermato dall’Agenzia delle Entrate. Analogamente, le somme attribuite ai soci derivanti dalla vendita di partecipazioni sociali, precedentemente rivalutate con il pagamento di una imposta sostitutiva, non sono imponibili.

Questi aspetti, considerati complessivamente, evidenziano il valore delle società semplici nella pianificazione fiscale e patrimoniale, specialmente per la creazione di holding dedicata alla gestione di patrimoni immobiliari e finanziari.

Se, quindi, vuoi proteggere e valorizzare il tuo patrimonio, specialmente se comprende immobili o partecipazioni societarie, la società semplice potrebbe essere la soluzione ideale per te.

Parlane con un commercialista esperto in pianificazione fiscale.

Contattaci per valutare se nel tuo caso specifico conviene aprire una società semplice immobiliare per la gestione del patrimonio e per pianificare la tua strategia fiscale.

Conclusioni e consigli

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